Решение Рязанского городского Совета от 31.05.2007 N 361-III

О концепции создания фонда социального жилья в городе Рязани

Рассмотрев проект концепции создания фонда социального жилья в городе Рязани, представленный администрацией города Рязани (вх. N 03-4/1506 от 03.05.2007), руководствуясь Уставом города Рязани, городской Совет решил:
1. Одобрить прилагаемую концепцию создания фонда социального жилья в городе Рязани.
2. Администрации города в срок до 01.11.2010 провести анализ возможности финансирования из местного бюджета строительства социального жилья в городе Рязани с последующим докладом о результатах анализа на заседании Рязанской городской Думы.
3. Настоящее решение вступает в силу со дня его принятия.
4. Контроль за исполнением настоящего решения возложить на комитет по городскому хозяйству (Яшин И.А.).

Глава муниципального образования, председатель Рязанского городского Совета С.В.САЗОНОВ

Приложение к решению Рязанского городского Совета от 31 мая 2007 г. N 361-III

КОНЦЕПЦИЯ СОЗДАНИЯ ФОНДА СОЦИАЛЬНОГО ЖИЛЬЯ В Г. РЯЗАНИ


1. Содержание проблемы

Реализация приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" в рамках различных программ и подпрограмм значительно увеличила объемы строительства жилья в г. Рязани. Однако проведение эффективной жилищной политики в городе невозможно без учета интересов тех слоев населения, которые не способны самостоятельно без посторонней помощи решить свои жилищные проблемы.
В Российской Федерации в настоящее время отсутствует целенаправленная политика по удовлетворению потребностей в жилье социально незащищенных групп населения. Существующая система "льгот и обязательств" лишь в частных случаях адресована наиболее нуждающимся. В соответствии с федеральной целевой подпрограммой "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы, государство предоставляет бесплатное жилье лишь военнослужащим, сотрудникам органов внутренних дел, ликвидаторам последствий радиационных аварий и катастроф и т.д. Обеспечение жильем многодетных семей, сирот, инвалидов, малоимущих и т.д. остается обязанностью муниципалитетов. В свою очередь лишь немногие муниципальные образования имеют возможность собственными финансовыми средствами без федеральной помощи строить муниципальное жилье для льготников, очередников и нуждающихся.
В Послании Президента Российской Федерации Федеральному Собранию Российской Федерации 2006 года был сделан особый акцент на обеспечение граждан России социальным жильем и необходимости рассматривать эту работу как один из ключевых приоритетов.
Основным направлением муниципальной политики в области социального жилья на ближайшую перспективу должно стать сосредоточение на особо нуждающихся в социальном жилье и незащищенных лицах и категориях населения. Необходимо определить приоритетные целевые группы граждан, для которых будет формироваться фонд социального жилья, условия его предоставления, а также характеристики самого жилищного фонда.
Долгосрочная перспектива развития социального жилья в городе заключается в проектировании и строительстве жилых домов с учетом интересов этих людей.
Механизм реализации муниципальным образованием социальной жилищной политики должен основываться на создании фонда муниципального жилья, сдаваемого внаем, или других форм дотируемого владения жильем для конкретных групп исходя из их экономических потребностей или социальной незащищенности, когда проектирование жилья ведется с учетом таких потребностей.
Очевидно, что достижение поставленных задач не может быть осуществлено немедленно. Важность политики в области социального жилья выходит за пределы предоставления жилья. Политика в области социального жилья должна находиться в фокусе различных экономических и социальных программ, программ градостроительной деятельности, а также должна явиться важным инструментом, способствующим социальной интеграции.
В рамках данной концепции также предполагается максимально использовать рекомендации Европейской Экономической Комиссии ООН (ЕЭК ООН), которая в 2004 году по просьбе Правительства РФ провела исследование жилищного сектора РФ и проблем социального жилья. С российской стороны группу экспертов возглавлял руководитель Росстроя С.И.Круглик. Представленные материалы легли в основу всех основных реформ жилищно-коммунальной сферы РФ за последние три года.

2. Приоритетные целевые группы граждан, для которых будет формироваться фонд социального жилья

По данным отдела по учету и распределению жилья администрации города Рязани, на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий до 01.01.2007 состояло около 11 тысяч семей. В соответствии с Жилищным кодексом РФ в настоящее время проводится перерегистрация семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, с учетом признания их малоимущими.
По предварительным оценкам, количество семей в г. Рязани, в которых на человека приходится менее 12 кв. м, составляет около 30%, или 51 тыс. семей. В соответствии с методикой признания граждан малоимущими, утвержденной главой администрации города Рязани (Постановление N 1669 от 6 июня 2006 г.), и учитывая данные о распределении доходов жителей Рязани на конец 2006 года, можно спрогнозировать, что около 30 - 35% семей города могут быть признаны имеющими низкий уровень дохода без учета имеющегося у них имущества. С учетом всех факторов дохода и имущественного положения можно спрогнозировать, что малоимущими будет признано не более 17 - 18%, что составляет 28 тыс. семей.
Сравнение прогнозных данных с числом официальных очередников показывает, что только 20% населения не оставляло надежды на получение жилья в рамках муниципальной очереди. Следует ожидать, что в случае реального предоставления квартир малоимущим нуждающимся число очередников немедленно возрастет. В то же время для полного обеспечения потребности данной категории граждан в улучшении жилищных условий необходимо почти 1260 тыс. кв. м жилья, что даже при условии предоставления его по себестоимости строительства превышает годовой бюджет области (~23 млрд. руб.).
Вместе с тем создание фонда социального жилья не обязательно предполагает его новое строительство. В этой связи целесообразно использовать существующий жилищный фонд, предоставляя определенной категории граждан льготы по его содержанию и обслуживанию. Дальнейшее же строительство вести в двух направлениях: строительство жилья для продажи и строительство специализированного жилищного фонда для определенной категории граждан (инвалиды, многодетные семьи, престарелые и т.д.).

3. Характеристика существующего жилищного фонда и возможность его использования для создания фонда социального жилья

Для решения поставленной проблемы необходимо в первую очередь определиться с содержанием понятия "социальное жилье". В Национальном обзоре жилищного сектора РФ, проведенном Европейской Экономической Комиссией ООН, отмечается, что было бы заманчиво дать определение социальному жилью как жилым помещениям, предоставляемым в социальный наем в муниципальных многоквартирных домах. Однако специфика российской приватизации и структура прав собственности в муниципальных домах не позволяют при обсуждении данного вопроса игнорировать приватизированные квартиры, находящиеся в многоквартирных домах.
В большинстве стран мира социальным жильем признается муниципальное жилье, которое сдается внаем малоимущим гражданам или лицам с особыми потребностями (инвалидам и т.п.) при минимальной оплате коммунальных услуг. Строительство и содержание социального жилья обеспечивается муниципалитетом. Основная же часть граждан живет в частных квартирах или домах либо арендует жилье (в том числе и у муниципалитета). Они полностью платят за все коммунальные услуги, за аренду помещения и налог на имущество, поступающий в муниципальный бюджет. Арендная плата в полном объеме покрывает необходимые затраты на ремонт и содержание здания. Отдельные граждане, проживающие в этих домах, могут иметь льготы в виде персональных денежных субсидий или уменьшения ставки налога, но их жилье не относится к категории социального.
В современной структуре городского жилищного рынка Российской Федерации примерно 20% жилья приходится на частные домовладения, а 80% - на многоквартирные дома, преимущественно находящиеся в муниципальной собственности. Жилье в этих муниципальных многоквартирных домах в свою очередь примерно поровну делится на приватизированные и сдаваемые внаем жилые помещения.
Политика приватизации привела в Российской Федерации к повсеместному появлению так называемых "малоимущих собственников", т.е. собственников, доходы которых слишком малы, чтобы позволить им вкладывать достаточное количество средств в содержание своих жилых помещений или даже оплачивать счета за коммунальные услуги. Как следствие, жилищный фонд повсеместно обветшал. Кроме того, в силу низкого уровня налогов на имущество и платы за наем жилья эксплуатационные затраты приватизировавших жилье собственников и нанимателей жилья в значительной мере совпадают и сводятся к оплате коммунальных услуг и содержания жилья. В подавляющем большинстве случаев за муниципалитетами сохраняется ответственность за состояние инженерного оборудования многоквартирных домов, поскольку товарищества в кондоминиумах обычно не берут на себя эту обязанность даже в тех случаях, когда приватизировано большинство отдельных квартир.
Одновременно с проблемой обеспечения нуждающихся в улучшении жилищных условий возникает взаимосвязанная проблема сохранения существующего жилого фонда. За последние 15 - 20 лет практически не проводился капитальный ремонт зданий. Хотя средняя норма капитального ремонта находится в пределах 4 - 6% жилищного фонда в год, на практике капитальный ремонт проводится лишь в отношении 0,1 - 0,3% фонда. Значительное количество домов массового строительства 60 - 70-х годов подходит к состоянию, когда они будут признаваться не только ветхими, но и аварийными. Через 10 - 15 лет может возникнуть проблема массового переселения до 50% граждан Рязани.
Современное состояние оплаты коммунальных услуг и платы за наем помещений, а также минимальный размер налога на недвижимость являются косвенными и скрытыми субсидиями населению. Сложившееся экономическое положение означает, что некоторые лица нуждаются во всех таких субсидиях, а большинству населения необходимы лишь некоторые виды субсидий.
Оценки отказа от скрытых субсидий показывают для Рязани следующее.
Увеличение платы за наем, а также за содержание жилого здания в размере, обеспечивающем его ремонт и восстановление, повышает плату до 36 руб./кв. м (9 - содержание, 27 - кап. ремонт), обеспечивает поступление на капитальный ремонт 3500 млн. руб. в год, но увеличивает в среднем квартплату на 1700 руб./мес.
Увеличение налога на недвижимость до 0,3% от средней рыночной цены увеличивает поступления в бюджет на 670 млн. руб., при увеличении ежемесячных платежей за квартиру - на 460 руб.
Плата жителей, имеющих площадь на одного человека менее 12 кв. м, за год составит не более 1080 млн. руб. Им может быть частично уменьшена плата за содержание и ремонт.
Полученные средства ~2500 млн. руб. (при собираемости 80%) направляются на капитальный ремонт, строительство и содержание социального жилья.
Капитальный ремонт 4% жилого фонда Рязани требует около 2000 млн. руб. Подобные экономические изменения не могут быть быстротечными, но их необходимость очевидна. Большое количество "малоимущих собственников", которые приватизировали свои квартиры, но не могут обеспечить их минимальное содержание и восстановление, должны будут либо переехать в квартиры меньшего размера, либо перейти в социальное жилье. Экономическое перераспределение жилья даст значительно больше возможностей по формированию фонда социального жилья города, чем строительство нового социального жилья или ожидание федеральных дотаций.

4. Основные цели и задачи создания фонда социального жилья в г. Рязани

1. Администрации города Рязани необходимо четко определить, какие социальные группы нуждаются в приоритетном оказании помощи в сфере социального жилья, с тем чтобы проводить с ними непосредственную работу. Для достижения этой цели необходимо:
а) принять в качестве руководящего принципа политику, направленную на прекращение косвенного субсидирования жилья и его замену выплатами по линии адресного социального обеспечения, увязанными с материальным положением получателей;
б) принцип проверки материального положения должен быть принят в качестве ключевого критерия распределения социального жилья;
в) действующие в настоящее время социальные обязательства следует интегрировать с принятой муниципалитетами системой списков приоритетных получателей жилья на основе соблюдения принципа проверки материального положения.
2. Аналогичным образом администрации города Рязани необходимо определить, какие формы жилья являются наиболее пригодными для включения в фонд социального жилья.
Следует формировать ясное представление о функциональности существующего жилищного фонда в долгосрочной перспективе, в котором бы, в частности, отражалось то обстоятельство, что со временем существующие проекты домов не будут соответствовать нуждам престарелых или лиц с особыми потребностями.
3. Для формирования жилищного фонда на условиях социального найма в первую очередь следует пользоваться уже существующим жилищным фондом, находящимся в муниципальной собственности, путем:
а) прекращения субсидирования (низкую плату за наем и коммунальные услуги) всех нанимателей, проживающих в муниципальном жилищном фонде, независимо от их доходов.
Субсидии должны в исключительном и целевом порядке предоставляться только нуждающимся;
б) предоставления субсидий в соответствии с принципом проверки материального положения.
По мере роста доходов субсидии следует сокращать;
в) обеспечения того, чтобы наниматели жилья в муниципальном жилищном фонде, которые могут позволить себе выплачивать плату за жилое помещение, покрывающую эксплуатационные затраты, делали это без какого-либо субсидирования. Это приведет к увеличению доходов муниципалитетов, которые могли бы быть инвестированы в содержание и строительство нового социального жилья.
4. Администрации города Рязани следует инвестировать строительство нового социального жилья путем реализации пилотных проектов, нацеленных на специальные группы населения, в частности на молодые семьи, семьи с одним родителем или на престарелых. В осуществлении пилотных проектов необходимо учитывать следующие аспекты:
а) проектирование домов следует проводить таким образом, чтобы они отвечали нуждам и были экономически доступными для целевых групп населения;
б) если к целевым группам относятся, например, престарелые или семьи с детьми младших возрастов, то следует предусмотреть необходимое оборудование: удобные для доступа лифты, пандусы и т.д.;
в) следует избегать территориальной концентрации фондов социального жилья, с тем чтобы не допускать появления социально обособленных районов.
5. При разработке политики по оказанию помощи социально незащищенным слоям в получении жилья муниципалитету следует в полном объеме воспользоваться результатами работы, проделанной Комитетом по населенным пунктам ЕЭК ООН в рамках его проекта по социальному жилью.

5. Определение "социальное жилье"

В рамках данной концепции под социальным жильем понимается жилье, предоставляемое в соответствии с действующим законодательством малоимущим гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, содержание и обслуживание которого осуществляется муниципалитетом, а также жилье специализированного жилого фонда.

6. Мероприятия по разработке муниципальной целевой программы "Создание фонда социального жилья в г. Рязани"

Предлагаемые мероприятия должны стать началом долгосрочных и планомерных действий по формированию, строительству и содержанию фонда социального жилья в Рязани. Для разработки муниципальной целевой программы "Создание фонда социального жилья в г. Рязани" необходимо:
1. Провести полномасштабные социально-экономические исследования по определению количества малоимущих граждан Рязани, их обеспеченности жильем, наличием собственности, ее типа и качества. Также необходимо выявить в полном объеме категории граждан с ограниченными возможностями и их потребности не только в жилплощади, но и в ее качестве. Определить приоритетные целевые группы нуждающихся в социальном жилье.
2. Принять решение о выделении одного или нескольких земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование для строительства пилотного специализированного социального центра. Провести конкурс на проект данного центра с учетом интересов выбранной приоритетной группы данного пилотного проекта.
3. Провести разработку муниципальной целевой программы по созданию фонда социального жилья на основании полученных результатов социально-экономических исследований и рекомендаций Правительства РФ и Правительства Рязанской области.