Решение Арбитражного суда Рязанской области от 23.08.2012 по делу N А54-5005/2012

Заявленные требования о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации залога удовлетворены, поскольку договор ипотеки не содержит условий о том, что на иные объекты недвижимости, находящиеся на заложенном земельном участке, право залога банка не...

(извлечение)

В Арбитражный суд Рязанской области обратилось общество с ограниченной ответственностью "Иксайт Инвест Менеджмент" (далее - заявитель, ООО "Иксайт Инвест Менеджмент") с заявлением о признании незаконным решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (далее - Управление Росреестра по Рязанской области):
1) от 17.04.2012 N 01/133/2012-280 об отказе в государственной регистрации залога (обременения права на объект недвижимого имущества: здание - гараж; компрессорная, лит. Ж, расположенное по адресу: Рязанская область, г. Рязань, Промышленная ул., 31, кадастровый (или условный) номер 62-62-01/340/2005-124;
2) от 17.04.2012 N 01/133/2012-281 об отказе в государственной регистрации залога (обременения) права на объект недвижимого имущества: здание - К.Н.С., лит. З, расположенное по адресу: Рязанская область, г. Рязань, Промышленная ул., 31, кадастровый (или условный) номер 62-62-01/340/2005-126;
3) от 17.04.2012 N 01/133/2012 - 282 об отказе в государственной регистрации залога (обременения) права на объект недвижимого имущества: здание-склад металла, лит. Е, расположенное по адресу: Рязанская область, г. Рязань, Промышленная ул., 31, кадастровый (или условный) номер 62-62-01/340/2005-128;
На основании части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с отсутствием возражений со стороны лиц, участвующих в деле, Арбитражный суд завершил предварительное судебное заседание (19.07.2012) и открыл судебное заседание в суде первой инстанции.
В судебном заседании представитель заявителя заявленные требования поддержал.
Представитель Управления Росреестра по Рязанской области в судебном заседании (19.07.2012) по заявленным требованиям возражал.
ОАО "РМСЗ "Банктехника" поддержало позицию заявителя.
Из материалов дела следует, что 08.09.2008 между Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации (открытое акционерное общество) (далее - Банк) и ОАО "РМСЗ "Банктехника" был заключен Договор ипотеки N 1327-2 от 08.09.2008, зарегистрированный 12.09.2008 Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области.
В соответствии с пунктом 1.2 Договора ипотеки N 1327-2 предметом залога является:
а) земельный участок с кадастровым номером 62:29:0010001:68, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания административно-производственных зданий, общей площадью 9673,5 кв. м, находящийся по адресу: Рязанская область, г. Рязань, Промышленная ул., 31, (Московский округ);
б) здание административно-бытовой корпус; производственный корпус N 1, лит. А, А1 назначение производственное (промышленное), общая площадь 8111,8 кв. м, находящееся по адресу: Рязанская область, город Рязань, Промышленная ул., 31.
30.12.2010 между Банком и ООО "Клевер Инвест" был заключен Договор уступки прав требования N 1, в соответствии с которым ООО "Клевер Инвест" стало новым залогодержателем указанных выше объектов недвижимости.
Согласно сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) смена залогодержателя зарегистрирована Управлением Росреестра по Рязанской области 06.06.2011.
29.09.2011 между ООО "Клевер Инвест" и ООО "Иксайт Инвест Менеджмент" был заключен Договор уступки прав требований, в соответствии с которым залогодержателем указанных выше объектов становится ООО "Иксайт Инвест Менеджмент". Согласно сведениям ЕГРП смена залогодержателя зарегистрирована Управлением Росреестра по Рязанской области 10.10.2011.
10.04.2012 ООО "Иксайт Инвест Менеджмент" обратилось в Управление Росреестра по Рязанской области с заявлением о государственной регистрации залога (обременения) права на следующие объекты недвижимого имущества: здание - гараж; компрессорная, лит. Ж, расположенное по адресу: Рязанская область, г. Рязань, Промышленная ул. 31, кадастровый (или условный) номер 62-62-01/340/2005-124, здание - К.Н.С., лит. З, расположенное по адресу: Рязанская область, г. Рязань, Промышленная ул. 31, кадастровый (или условный) номер 62-62-01/340/2005-126, здание-склад металла, лит. Е, расположенное по адресу: Рязанская область, г. Рязань, Промышленная ул. 31, кадастровый (или условный) номер 62-62-01/340/2005-128.
17.04.2012 ООО "Иксайт Инвест Менеджмент" получены Сообщения Управления Росреестра по Рязанской области об отказе в государственной регистрации залога (обременения) права на следующие объекты: здание - гараж; компрессорная, лит. Ж, расположенное по адресу: Рязанская область, г. Рязань, Промышленная ул. 31, N 01/133/2012-280 от 17.04.2012, здание - К.Н.С., лит. З, расположенное по адресу: Рязанская область, г. Рязань, Промышленная ул. 31, N 01/133/2012-281 от 17.04.2012, здание-склад металла, лит. Е, расположенное по адресу: Рязанская область, г. Рязань, Промышленная ул. 31, N 01/133/2012-282 от 17.04.2012.
Основанием для отказа в государственной регистрации залога (обременения) права явилось не предоставление заявителем документов, необходимых для государственной регистрации права, в случае, если обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя в соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Расценив указанные решения Управления Росреестра по Рязанской области как принятые с нарушением действующего законодательства, нарушают права и законные интересы ООО "Иксайт Инвест Менеджмент", заявитель обратился в Арбитражный суд с заявлением.
Рассмотрев и оценив материалы настоящего дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, Арбитражный суд Рязанской области считает, что заявленные ООО "Иксайт Инвест Менеджмент" требования подлежат удовлетворению. При этом Арбитражный суд исходит из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Пунктом 1 статьи 11 Закона об ипотеке предусмотрено, что государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.
В пункте 4 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункте 1 статьи 64 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции, действовавшей на момент заключения договора ипотеки от 08.09.2008) предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие. При наличии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его целевым назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора - судом.
В соответствии с пунктом 1.2 Договора ипотеки N 1327-2 предметом залога является:
а) земельный участок с кадастровым номером 62:29:0010001:68, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания административно-производственных зданий, общей площадью 9673,5 кв. м, находящийся по адресу: Рязанская область, г. Рязань, Промышленная ул., 31, (Московский округ);
б) здание административно-бытовой корпус; производственный корпус N 1, лит. А, А1 назначение производственное (промышленное), общая площадь 8111,8 кв. м, находящееся по адресу: Рязанская область, город Рязань, Промышленная ул., 31.
Анализируя содержание указанного пункта и условия договора ипотеки в целом, суд установил, что земельный участок с кадастровым номером 62:29:0010001:68, по отношению к зданию административно-бытового корпуса, является самостоятельным предметом залога.
При этом договор не содержит условий о том, что на иные объекты недвижимости, находящиеся на заложенном земельном участке, право залога банка не распространяется.
В свою очередь, материалами дела (справками Рязанского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ") подтверждено, что на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0010001:68 расположено три объекта недвижимого имущества: здание - гараж, компрессорная, лит. Ж; здание - К.Н.С., лит. З; здание-склад металла, лит. Е, также принадлежащие ОАО "РМСЗ "Банктехника".
Учитывая изложенное, указанные здания, расположенные на переданном в залог земельном участке (в силу того, что иное не определено договором ипотеки) также подлежали обременению в пользу залогодержателя.
В этой связи у Управления Росреестра по Рязанской области не было необходимости требовать от заявителя представления иных документов, подтверждающих право залога на спорные объекты недвижимости, и как следствие - правовых оснований для принятия решений об отказе в государственной регистрации залога (обременения) права на объекты недвижимого имущества: здание - гараж; компрессорная, лит. Ж; здание - К.Н.С., лит. З; здание-склад металла, лит. Е, расположенных по адресу: г. Рязань, Промышленная ул., 31, принадлежащих ОАО "РМСЗ "Банктехника", являющимся залогодателем по договору об ипотеке от 08.09.2008 N 1327-2.
Принимая решение, суд руководствовался сформулированной судебной практикой, изложенной в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2010 N ВАС-13670/10 по делу N А51-17380/2009, в постановлении Федерального Арбитражного суда Центрального округа от 25.02.2011 по делу N А09-4931/09.
В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение государственных органов не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным.
При таких обстоятельствах, заявленные ООО "Иксайт Инвест Менеджмент" требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы заявителя по уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб. относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

1. Решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области от 17.04.2012 N 01/133/2012-280 об отказе в государственной регистрации залога (обременения права на объект недвижимого имущества: здание-гараж; компрессорная, лит. Ж, расположенное по адресу: г. Рязань, Промышленная ул., 31, кадастровый (или условный) номер 62-62-01/340/2005-124, проверенное на соответствие Гражданскому кодексу Российской Федерации, Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", признать недействительным.
2. Решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области от 17.04.2012 N 01/133/2012-281 об отказе в государственной регистрации залога (обременения) права на объект недвижимого имущества: здание - К.Н.С., лит. З, расположенное по адресу: г. Рязань, Промышленная ул., 31, кадастровый (или условный) номер 62-62-01/340/2005-126, проверенное на соответствие Гражданскому кодексу Российской Федерации, Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости"), признать недействительным.
3. Решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области от 17.04.2012 N 01/133/2012 - 282 об отказе в государственной регистрации залога (обременения) права на объект недвижимого имущества: здание-склад металла, лит. Е, расположенное по адресу: г. Рязань, Промышленная ул., 31, кадастровый (или условный) номер 62-62-01/340/2005-128, проверенное на соответствие Гражданскому кодексу Российской Федерации, Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости"), признать недействительным.
4. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области устранить нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью "Иксайт Инвест Менеджмент" (г. Рязань, ОГРН 1116234008989), допущенные принятием решений от 17.04.2012 N 01/133/2012-280, N 01/133/2012-281, N 01/133/2012-282, путем осуществления государственной регистрации залога (обременения) права на объекты недвижимого имущества: здание - гараж; компрессорная, лит. Ж; здание - К.Н.С., лит. З; здание-склад металла, лит. Е, расположенные по адресу: г. Рязань, Промышленная ул., 31, принадлежащие открытому акционерному обществу "Рязанский механо-сборочный завод "Банктехника", являющимся залогодателем по договору об ипотеке от 08.09.2008 N 1327-2.
5. Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (г. Рязань, ОГРН 1046209031384) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Иксайт Инвест Менеджмент" (г. Рязань, ОГРН 1116234008989) расходы по уплате госпошлины в сумме 6000 руб.
6. Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый Арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.
На решение, вступившее в законную силу, через Арбитражный суд Рязанской области может быть подана кассационная жалоба в случаях, порядке и сроки, установленные статьями 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.