Решение Арбитражного суда Рязанской области от 06.08.2012 по делу N А54-3816/2012

Исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку внесения арендных платежей частично удовлетворены, поскольку ответчик ненадлежащим образом исполняет взятые на себя по договору аренды обязательства в части своевременного и в полном...

(извлечение)

Администрация города Рязани обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к автогаражному кооперативу "Ручей-К" о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 3324962 руб. 75 коп. и пени за просрочку внесения арендных платежей в сумме 1023738 руб. 80 коп.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области.
Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, возражений и пояснений по существу спора не представил.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривалось в отсутствие представителя Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания в порядке, предусмотренном статьями 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уменьшил исковые требования в части взыскания задолженности до 2634124 руб. 75 коп. за период с 01.10.2006 по 31.12.2011, в части взыскания пени до 979317 руб. 91 коп. за период с 16.03.2006 по 31.12.2011. В обоснование заявленных исковых требований указывает на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору N С-083-04 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:011 00 01:0014 на период строительства от 27.08.2004 в части своевременного внесения арендных платежей.
Представитель ответчика заявил о пропуске истцом сроков исковой давности для предъявления требований за период с 01.10.2006 по 15.03.2009. Кроме того, считает, что истцом неправомерно применен повышающий коэффициент 5,0 к ставке арендной платы в 2009 - 2010 годах. Заявил об уменьшении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с несоразмерностью последствиям нарушения денежного обязательства.
Исследовав материалы дела, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению частично.
Из материалов дела судом установлено:
На основании постановлений администрации города Рязани N 2173 от 01.06.2004, N 3446 от 20.08.2004, между администрацией города Рязани (арендодатель) и автогаражным кооперативом "Ручей-К" (арендатор) 27 августа 2004 года заключен договор N С 083-04 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на срок с 2 июня 2004 года по 02 июня 2007 года земельный участок с кадастровым номером 62:29:011 00 01:0014, общей площадью 2586,3 кв. м, расположенный по адресу: г. Рязань, Касимовское шоссе (Октябрьский округ), для строительства многоэтажного гаража-автостоянки, в границах, указанных на прилагаемом к настоящему договору плане земельного участка (приложение N 2).
Указанный договор зарегистрирован 30.12.2005 Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области.
В соответствии с пунктом 2.1 договора использование участка является платным. Арендная плата за участок рассчитывается арендодателем исходя из площади земельного участка на основании базового размера арендной платы, установленного администрацией города Рязани для 13 градостроительной экономической оценочной зоны города Рязани по виду использования земли и категории арендатора применительно к долям в праве собственности, иных вещных и обязательственных правах на здания, строения, сооружения, помещения.
Согласно пункту 2.2 договора арендная плата вносится равными долями ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 ноября по ставкам, действующим в расчетный период.
Исходные данные для расчета арендной платы за земельный участок приведены в пункте 2.4 договора.
Пунктом 5.1 договора установлено, что за неуплату арендной платы в установленный срок начисляются пени в размере 0,04% от суммы недоимки за каждый день просрочки.
В соответствии с пунктом 5.2 договора в случае продления срока действия договора или заключения нового договора аренды для завершения строительства объекта ставка арендной платы применяется с использованием повышающего коэффициента 5,0, начиная с момента истечения срока настоящего договора до регистрации факта ввода объекта в эксплуатацию.
Ответчик, в нарушение условий договора, обязательства по внесению арендной платы не исполнил надлежащим образом, в связи с чем, за ним образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.06.2006 по 31.12.2011 в сумме 2634124 руб. 75 коп., с требованием о взыскании которой истец обратился с иском в Арбитражный суд, одновременно начислив пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 16.03.2006 по 31.12.2011 в сумме 979317 руб. 91 коп.
Удовлетворяя исковые требования частично, суд исходит из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В рассматриваемом случае обязательства сторон возникли из договора N С-083-04 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:011 00 01:0014 на период строительства от 27.08.2004, подписанного сторонами, который по своей правовой природе является договором аренды и регулируется нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса).
В связи с тем, что по истечении срока действия договора ответчик продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны Администрации города Рязани, суд считает договор N С-083-04 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:011 00 01:0014 на период строительства возобновленным на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Не оспаривая факт пользования земельным участком в спорный период, ответчик не согласен с размером задолженности, считая, что при расчете арендной платы за землю не должен применяться повышающий коэффициент 5,0 к ставке арендной платы в 2009 - 2010 годах.
Повышающий коэффициент к базовым размерам арендной платы за землю на 2009 и 2010 годы установлен в пунктах 1.1 постановлений администрации города Рязани от 25.12.2009 N 9247 "Об установлении коэффициента К2 к базовым размерам арендной платы за землю на 2009 год" и от 25.12.2009 N 9248 "Об установлении коэффициента К2 к базовым размерам арендной платы за землю на 2010 год", согласно которым в 2009 году и 2010 году устанавливается коэффициент К2 по всем земельным участкам, предоставленным юридическим и физическим лицам в аренду на время строительства, за исключением жилищного строительства, в размере 5,0 к базовым размерам арендной платы в течение всего периода строительства, превышающего трехлетний срок, вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ).
Таким образом, стоимость аренды земли, находящейся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, относится к категории регулируемых цен. Арендная плата в таком случае должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Истец произвел расчет арендной платы в соответствии с базовой ставкой по 13 экономической зоне, установленной органом местного самоуправления по каждому периоду. Ответчик базовый размер арендной платы не оспаривает. Повышающий коэффициент, применяемый при расчете арендной платы за земельные участки, предоставленные под строительство, утвержден нормативными актами. При этом данный коэффициент применяется как в случае продления срока действия договора аренды земельного участка, переданного под объекты строительства, так и в случае возобновления договора на неопределенный срок, что установлено пунктом 2 Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и срока внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Рязанской области, утвержденного постановлением Правительства Рязанской области от 26.02.2008 N 45).
Таким образом, повышающий коэффициент К2 в размер 5,0 является не мерой ответственности, а размером арендной платы.
Пункт 5.2 договора аренды не может противоречить нормативным актам, субъекта Российской Федерации и местного самоуправления.
Из смысла статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, то стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению со дня вступления в силу нормативного акта.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 26.01.2010 N 11487/09, изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора и не влечет необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации.
Это означает, что с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта подлежит применению новый размер арендной платы, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором (статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Учитывая данные обстоятельства, превышающий коэффициент К2 в размере 5,0 к базовым размерам арендной платы подлежит применению в течение всего периода строительства, превышающего трехлетний срок, вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости, независимо от того предусмотрены ли эти условия в договоре или нет.
Данный размер арендной платы, не может быть изменен условиями договора, поскольку стоимость аренды земли, находящейся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, относится к категории регулируемых цен.
При таких обстоятельствах довод ответчика о неправомерности применения истцом повышающего коэффициента К2 в размере 5,0 к базовым размерам арендной платы в 2009, 2010 годах является несостоятельным.
При расчете арендной палаты за землю в 2011 году истец повышающий коэффициент не применяет.
Учитывая, что на момент рассмотрения спора ответчиком не представлены доказательства внесения арендной платы в установленном договором порядке, суд находит требования истца в части взыскания задолженности за период с 01.10.2006 по 31.12.2011 в сумме 2634124 руб. 75 коп. обоснованными.
Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Поскольку имеющимися в материалах дела доказательствами подтверждается нарушение ответчиком установленного договором срока внесения арендных платежей, требование истца о взыскании пени за период с 16.03.2006 по 31.12.2011 в сумме 979317 руб. 91 коп. также является обоснованным. Размер пени подтвержден расчетом истца и проверен судом.
Ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.
Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.
В соответствии с пунктом 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется льготный срок для исполнения такого требования, исчисление исковой давности начинается по окончании указанного срока.
Согласно статье 203 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.
Статьей 207 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям.
В соответствии со статьей 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Принимая во внимание вышеизложенное, исковые требования подлежат удовлетворению в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 1546841 руб. 34 коп. за период с 12.03.2009 по 31.12.2011, в части взыскания пени в сумме 376708 руб. 97 коп за период с 16.03.2009 по 31.12.2011.
В остальной части иска следует отказать.
В соответствии с положениями статей 57, 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации доходы от аренды земельных участков подлежат распределению между уровнями бюджетной системы в следующем порядке: доходы бюджетов субъектов Российской Федерации от передачи в аренду земельных участков - по нормативу 20 процентов; доходы местных бюджетов - по нормативу 80 процентов.
В силу части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной их несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", при обращении кредитора в суд с требованием о взыскании неустойки, соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается. Заявляя о снижении размера неустойки, ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 2 указанного Постановления, при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суд может исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.
Учитывая, что размер неустойки рассчитан истцом исходя из 0,04% за каждый день просрочки и составляет 14,6% в год, что ниже двукратной учетной ставки Банка России - 16% годовых, ходатайство ответчика об уменьшении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с несоразмерностью последствиям нарушения денежного обязательства удовлетворению не подлежит.
Поскольку согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины, в соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с ответчика следует взыскать в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 21861 руб. 36 коп.
Руководствуясь статьями 110, 167, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд

решил:

1. Взыскать с автогаражного кооператива "Ручей-К" (г. Рязань, Касимовское шоссе, 46а; ОГРН 1036210003048) 1923550 руб. 31 коп., из которых задолженность по арендной плате в сумме 1546841 руб. 34 коп. и пени за просрочку внесения арендных платежей в сумме 376708 руб. 97 коп., из них:
в бюджет Рязанской области - задолженность в сумме 309368 руб. 27 коп., пени в сумме 75341 руб. 79 коп.;
в бюджет города Рязани - задолженность в сумме 1237473 руб. 07 коп., пени в сумме 301367 руб. 18 коп.
2. В остальной части иска отказать.
3. Взыскать с автогаражного кооператива "Ручей-К" (г. Рязань, Касимовское шоссе, 46а; ОГРН 1036210003048) в доход федерального бюджета Российской Федерации госпошлину в сумме 21861 руб. 36 коп.
Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый Арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.
На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, через Арбитражный суд Рязанской области.